פחת בחישוב מס שבח במכירת דירת מגורים

מדוע חשוב להכיר את הנושא:

רכיב הפחת עשוי להשפיע משמעותית על גובה מס השבח שישלם בעל דירה בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים כאשר אינו זכאי לפטור. רכיב הפחת למעשה מקטין את שווי הרכישה ובכך יוצר פער גדול יותר בין שווי הרכישה לשווי המכירה, וכתוצאה ישירה מכך מגדיל את מס השבח אותו צפוי לשלם המוכר. (בהמשך נציג דוגמה פרקטית)

מה זה פחת?

המונח "פחת" מבטא ירידה "רעיונית" (בלאי) של שווי הנכס על פני משך זמן השימוש בו. משכיר דירה רשאי לנכות את רכיב הפחת מהכנסותיו המתקבלות משכר הדירה (אם בחר במסלול המיסוי שמאפשר זאת כפי שנפרט מטה ) ובכך המשכיר יכול להקטין את תשלום המס עבור דמי השכירות, יחד עם זאת להחלטתו במסלול המס, תהיה השפעה על רכיב הפחת בעת העמדת הדירה למכירה.

מתי נידרש לנכות פחת?

ככלל, כאשר נמכר נכס מסחרי ובפרט כאשר נמכרת דירת מגורים מזכה אשר הושכרה למגורים בתקופת הבעלות, ואיננה פטורה מתשלום מס שבח.

מהו גובה הפחת שיש לנכות בעת מכירת דירת מגורים דירה אשר הושכרה למגורים?

בדירות מגורים קיימת הוראה מקלה ובה גובה הפחת שיש לנכות הינו 2% לכל שנה בה הנכס הושכר כפול שווי הרכישה המלא.

דוגמה להמחשה:

אורי קנה דירה ברעננה ב- 1,000,000 ש"ח והשכיר אותה ב- 3,000 ש"ח למשך 3 שנים ( סכום השכירות מצוי במסלול פטור). לאחר 3 שנים מכר את הדירה ב- 1,400,000 ש"ח, הדירה חייבת במס שבח היות ולאורי דירה נוספת להשקעה באשדוד. כיצד יחושב רכיב הפחת?

2% כפול מחיר הרכישה המלא כפול 3 שנות שכירות = 60,000 ש"ח (את התוצאה שהתקבלה יש להחסיר ממחיר הרכישה)

כתוצאה מחישוב הפחת, סכום הרכישה לצורכי תחשיב מס שבח קטן ועומד על 940,000 ש"ח וכתוצאה מכך השבח במכירה גדל והינו עומד על 440,000 ש"ח במקום 400,000 ש"ח ללא ניכוי רכיב הפחת.

קצת על מסלולי המיסוי מדמי שכירות:

1. מסלול מס רגיל - תשלום מס הכנסה מלא על ההכנסה מדמי שכירות. לצורך ההכנסה החייבת יותרו בניכוי כל ההוצאות ששימשו בייצור ההכנסה בשנת המס לרבות רכיב הפחת.

2. מסלול מס מופחת - שיעור מס מופחת בגובה 10% מגובה דמי השכירות. במסלול זה לא ניתן לנכות פחת בשיעורים שצוינו לעיל ולא ניתן לנכות הוצאות ששימשו לייצור הכנסה ( תיקונים וכו')

3. מסלול פטור ממס - המסלול השכיח, פטור משלום דמי השכירות עד לתקרת הפטור העומדת על 5741 ש"ח נכון לשנת 2023 - במסלול זה לא ניתן לנכות פחת והוצאות. כאשר ההכנסה מדמי השכירות עולה על תקרת הפטור יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל ויוכרו הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת לעומת כלל ההכנסות בהתאם לפקודת מס הכנסה.

נשאלת שאלה מהותית:

ציינו כי בעת בחירה במסלול הפטור ממס על דמי השכירות או במסלול מס מופחת, לא ניתן לנכות את רכיב הפחת וכן לא ניתן לנכות הוצאות אחרות. ונשאלת השאלה מדוע אם כך כשנמכור את הדירה , רשויות המס יידרשו להפחית משווי המכירה את סכום ניכוי הפחת גם לבעלי דירות שבחרו במסלול פטור מלא או תשלום של 10% ולא היו זכאים לנכות פחת?

עמדת רשות המיסים (בהוראת ביצוע 5/2007) - רואים את המוכר שבחר במסלולים אלה, כמי שקיבל הטבה המגלמת כבר את ניכוי הפחת, ובמצב שבו לא יידרש לנכות את הפחת גם בעת המכירה, ייהנה פעמיים – הן בתשלום מס הכנסה והן בתשלום מס השבח.

סיכום ודגשים למצב המשפטי לעניין חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים:

1. כאשר הדירה הנמכרת הושכרה, בין אם המוכר בחר במסלול פטור ובין אם בחר במסלול מס מופחת, יש לחשב בעת המכירה את רכיב הפחת. ( בדירות מגורים 2% כפי הדוגמה מעלה)

2. הנ"ל לא יחול על מכירת דירת מגורים שהייתה בשימושו הפרטי של המוכר ובני משפחתו בכל תקופת החזקה.

3. הוצאות עו"ד, תיווך וכו' לא יותרו לניכוי בהתאם ליחס שבין התקופה בה השכיר את המוכר את הדירה למגורים לבין כלל תקופת הבעלות בכנס. כלומר הוצאות לפי סעיפים 39 לחוק מיסוי מקרקעין אשר מטרתם להגדיל את שווי הרכישה ובכך להקטין את מס השבח לא יוכרו לניכויו בתקופות בה הדירה הושכרה למגורים.

4. פחת ינוכה החל מפברואר 2007 ואילך, עבור השנים בהם הדירה הושכרה לפני שנת 2007 לא ינוכה פחת (פס"ד וימן)

5. במצב בו המוכר דיווח על הכנסותיו כדין ונמנע מלנכות את הפחת בעת שהיה רשאי לכך ע"פ מסלול המס שבחר מאי ידיעה או טעות, אין לנכות משווי הרכישה פחת אשר לא נוכה בפועל מדמי השכירות, כל עוד המוכר ישכנע כי הפחת לא נוכה בפועל. (פס"ד PIV BV).

משרדנו מעניק ראש שקט לחברות, יזמים ולקוחות פרטיים בייצוג משפטי מקצועי בעסקאות נדל"ן על כל סוגיהם. ניסיוננו בתחום הנדל"ן והמקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, והנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי.

להצטרפות לקבוצת ה- WhatsApp של המשרד - מדברים נדל"ן, ובו תוכן מקצועי משפטי פרקטי אחת לשבוע עם כל העדכונים המשפטיים בתחום הנדל"ן - https://chat.whatsapp.com/GrTr1FBRLXJBG487jhR2DE

כל האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני ועל הצופה להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום, בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת.