מס רכישה הוא מס החל על רוכש זכות במקרקעין המשולם לרשות המיסים. כשמדובר על רכישת דירת מגורים, התשלום הינו ע"פ מדרגות (לדירה ראשונה/ דירה שנייה) המתעדכנות אחת לשנה ביום 16/01 ע"פ עליות המדד. כשמדובר על נכס מקרקעין אחר דוגמת נכס קרקע/מחסן/משרד, שיעור מס הרכישה קבוע ולא ע"פ מדרגות.
ריכזנו עבורכם במאמר זה מספר שאלות ותשובות נפוצות בנושא מס הרכישה להלן:
בבעלותי נכסים מסחריים בלבד, אני מעוניין כעת לרכוש דירת מגורים כדי לגור בה עם משפחתי, האם אהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה?
תשובה: כן! לעניין מס רכישה ,אם בבעלות הרוכש זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים ( מחסן/קרקע/חנות ), לא תיפגע ההטבה בעת רכישת דירת מגורים ראשונה.
ברצוני לקנות דירה להשקעה בחלקים שווים יחד עם שותף , לשנינו אין דירת מגורים נוספת. שווי הרכישה הינו 3 מיליון שקלים, חלקי הנרכש הינו בשווי 1.5 מיליון ש"ח (סכום זה מתחת למדרגה המס הראשונה) האם אהיה צפוי לשלם מס רכישה?
תשובה: כן. סכום הרכישה יחושב מסכום מס הרכישה הכולל הצפוי ע"פ מדרגות של דירה יחידה, כאילו נרכש על ידי רוכש אחד חלקי מספר הרוכשים . כלומר בעניינך, מס הרכישה הצפוי יהיה 27,341 ש"ח במקום 54,341 ש"ח( המס בו היה מתחייב רוכש יחיד ע"פ מדרגות מס של דירה יחידה).
רכשתי דירת מגורים מקבלן, האם מס הרכישה יחושב מתוך מחיר הדירה כולל רכיב המע"מ?
תשובה: כן.
נולדתי בישראל, לאחרונה חזרתי משהות בת 4 שנים בארה"ב, וכעת ברצוני לחזור לארץ ולקנות דירה למגורים ( אין בבעלותי דירות נוספות) , האם אהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה?
תשובה: תושב חוץ אינו זכאי למדרגות מס של דירה יחידה וע"פ חוק ימוסה, החל מהשקל הראשון ע"פ מדרגות מס של "דירה נוספת". שאלת התושבות נבחנת ע"פ פקודת מס הכנסה, על כן, ככל שיש ספק בשאלה זו יש להיוועץ עם רו"ח טרם הרכישה.
אנו זוג נשוי ובבעלותנו דירת מגורים יחידה, אנו מתכננים לקנות דירת מגורים נוספת להשקעה, האם במידה ונרשום את הדירה ע"ש בנינו ( בן 17) נהיה פטורים מתשלום מס רכישה על דירה שנייה?
תשובה: לא, בבדיקת הזכאות למדרגות מס של דירה יחידה נבחן כל התא המשפחתי של הרוכש, היינו בני זוג ( גם לא נשואים) וילדיהם מתחת לגיל 18 ייחשבו ככלל כתא משפחתי אחד. ניתן להוציא מחזקת התא המשפחתי בני זוג החיים דרך קבע בנפרד/ או ילדים נשואים מתחת לגיל 18. בנסיבות השאלה תחשיב המס יחושב לפי מדרגות מס של דירת מגורים שנייה.
אני מעוניין לרכוש נכס נדל"ן בתל אביב המשמש בפועל למגורים שנים רבות ואף העירייה גובה בגינו ארנונה למגורים. בהיתר הבניה ייעוד הנכס הרשום הינו -"מחסן", אין בבעלותי דירות מגורים נוספות, האם אהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה?
תשובה: התשובה אינה חד משמעית לאור הפרשנות להגדרתה של דירת מגורים בסעיף 1 לחוק מקרקעין: "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה .
השאלה המשפטית היא האם נכס המשמש למגורים לפי טיבו ובו קיימת מערכת חדרים ותשתיות ראויות למגורים תחשב ל"דירה" ע"פ רשויות המס, גם כאשר הייעוד התכנוני שלה בהיתר הבניה הינו למחסן/ משרד וכו' . לאורך השנים האחרונות, אימצה רשות המיסים את "מבחן הייעוד התכנוני", לפיו על מנת שנכס מקרקעין יוכר כ"דירת מגורים" לצורך חישוב מס רכישה/מס שבח , חלה חובה כי ייעודו התכנוני על פי היתר הבנייה שניתן לו הוא למגורים. קיימות החלטות של בתי המשפט בנסיבות ספציפיות ומיוחדות ( פס"ד שינל שטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב) שדחו גישה זו וקבעו כי יש לדחות את מבחן הייעוד התכנוני ולהעדיף את המשמעות הרגילה והמקובלת למונח "דירה" כמשמעותה בהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. נציין כי בפסק דין שטיין הוכח כי הרוכש לא ידע בעת רכישת הנכס כי הינו בייעוד מחסן, וגילה על כך רק כשהעמיד את הנכס למכירה. על כן בסבירות גבוהה ,בנסיבות המתוארות בשאלה הנכס לא ייחשב ע"י רשות המיסים כדירת מגורים והרוכש לא יהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה.
אין בבעלותי דירות מגורים, אני מתכנן כעת לרכוש קרקע לבניה למגורים, ולהתקשר עם קבלן ביצוע לצורך בניית הבית על הקרקע, האם אהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה?
תשובה: לא, ככלל ושלא כמו ברכישת דירה מקבלן, כאשר ההבטחה להשלמת הבניה אינה מצד מוכר הקרקע, הנכס לא ייחשב כ "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק, והרוכש לא יזכה למדרגות מס של דירה יחידה. (קיים לכלל זה חריג בנוגע לקבוצות רכישה). בנסיבות השאלה מס הרכישה על הקרקע יהיה בשיעור 6% מהתמורה, ככל שתעמוד בתנאים המנויים בסעיף 2 (1א) בתקנות מיסוי מקרקעין , יינתן לך החזר מס רכישה בשיעור של 1% .
בבעלותי חברה בע"מ, האם ארכוש ע"ש החברה דירת מגורים יחידה, אזכה למדרגות מס של דירה יחידה?
תשובה: לא, ע"פ הגדרת "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד......", על כן חברה בע"מ לא זכאית למדרגות מס של דירה יחידה.
קיבלתי בירושה חצי מזכויות הבעלות בדירת מגורים, אני רוצה כעת לקנות דירה למגורים, האם אזכה למדרגות מס של דירה יחידה?
תשובה: כן, אם בבעלותך עד וכולל מחצית מדירה שהתקבלה בירושה או חלק נוסף מדירת מגורים שאינו עולה על 1/3 שקנית/קיבלת במתנה, תהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה.
בבעלותי דירת מגורים בחו"ל, האם אהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה בעת רכישת דירת מגורים ראשונה בישראל?
תשובה: כן, דירה בחו"ל אינה נחשבת דירה נוספת. ולכן אם הנך תושב ישראל העומד בתנאים הנוספים שבחוק, וכעת רוכש דירה ראשונה בישראל - חישוב מס הרכישה יהיה לפי מדרגות מס של דירה יחידה .
אנו זוג נשוי ובעלים של דירת מגורים יחידה, אנו מעוניינים לשפר דיור ולקנות דירה חלופית טרם נמכור את הדירה הקיימת, האם נזכה למדרגות מס של דירה יחידה בעת רכישת הדירה החדשה?
תשובה: כן, חוק מיסוי מקרקעין מכיר במשפרי דיור ולעניין מס הרכישה , חישוב מס הרכישה לא יעשה במועד רכישת הדירה החלופית אלא "יוקפא". על מנת להימנע משתלום המס ע"פ זכאותכם, יש למכור את הדירה הקיימת ע"פ המועדים להלן: אם הדירה הנרכשת היא דירה יד 2 - עליכם למכור את הדירה הקיימת בתוך 24 חודשים מיום הרכישה של הדירה החדשה ( אם הדירה נרכשה לפני 07.07.21, עליכם למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים) . אם הדירה הנרכשת היא דירת קבלן - על הדירה הקיימת להימכר בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה אמורה להימסר לידכם על פי ההסכם עם הקבלן, במידה ומועד מסירת דירת הקבלן קרוב למועד הרכישה, תינתן לכם האופציה למכור את הדירה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה ( אם הדירה נרכשה לפני 07.07.21, עליכם למכור את הדירה תוך 18 חודשים). במידה והדירה הקיימת לא תימכר במועדים לעיל, יחול מס רכישה בצירוף הצמדה וריבית כחוק - לעניין המועדים חשוב לציין כי הוגשה הצעת חוק העשויה לקצר משמעותית את הזמנים בהם ניתן ל"החזיק" 2 דירות .
בבעלותי דירת מגורים יחידה , הוריי רוצים להעביר לי דירה נוספת במתנה, האם אתחייב במס רכישה?
תשובה: כן. במידה ומקבל המתנה הוא הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח/אחות, או שהיה בן זוג של צאצא בחצי שנה שלפני יחויב ב1/3 ממס הרכישה שהיה מחויב אם היה רוכש את הדירה בתמורה מלאה.
האמור מעודכן ליום 04/08/22.
משרדנו מעניק ראש שקט לחברות, יזמים ולקוחות פרטיים בייצוג משפטי מקצועי בעסקאות נדל"ן על כל סוגיהם. ניסיונו בתחום הנדל"ן והמקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, והנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי.
להצטרפות לקבוצת ה- WhatsApp של המשרד - מדברים נדל"ן, ובו תוכן מקצועי משפטי פרקטי אחת לשבוע עם כל העדכונים המשפטיים בתחום הנדל"ן - https://chat.whatsapp.com/GrTr1FBRLXJBG487jhR2DE
כל האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני ועל הצופה להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום, בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת.