חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שנחקק מתוך הנחה ברורה כי עסקאות בין לקוח פרטי אל מול יזם/קבלן אינה שוויונית בבסיסה וקיימים פערי ידע וכוח משמעותיים בין המוכר לרוכש.
הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה הוא נושא מסחרי לגמרי עליו ניתן להתמקח עם הקבלן כחלק מהמו"מ המסחרי, יחד עם זאת עד לתיקון, הנושא לא היה מעוגן בחקיקה מסודרת.
שיטת ההצמדה למדד אשר הייתה נהוגה עד לתיקון , יצרה אי ודאות לרוכשי דירות ביחס לגובה התמורה הצפויה, תוך לקיחת סיכון, אשר היה יכול לעלות את מחיר הדירה הכולל אף ב15% לאורך שלבי הבניה - סכום אדיר אותו ממש לא תכננו להוציא!
תיקון חוק המכר (דירות) (תיקון - הצמדת מחיר הדירה למדד), התשפ"ב-2022 שעבר בכנסת, קבע שינוי בתמהיל הצמדת מדד תשומות הבנייה לרוכשי דירה מקבלן ושינויים נוספים, להלן דברי הסבר ועיקרי השינויים:
מהו מדד תשומות הבנייה?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת אחת לחודש את מדד תשומות הבנייה למגורים/משרדים אשר מתכלל את השינויים החלים ב 'סל' קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשקפים את הוצאות הבניה של קבלן לבניית בתי מגורים.
לפני התיקון לחוק, בהסכמי מכר קבלן, כל התמורה עבור הדירה ( מחיר הקרקע + עלות הבניה+ רווח יזמי) הוצמדה למדד תשומות הבניה. מחד, מדד תשומות הבניה אכן משפיע על הוצאות הקבלנים ביחס לעלויות הבניה ( לאורך שלבני הבניה חומרי הבניה מתייקרים), יחד עם זאת אין להתייקרות חומרי הבניה השפעה על סכום התמורה עבור רכיב הקרקע אשר מהוה את רוב מחיר הדירה עליו משלם הרוכש.
התיקון לחוק קובע כי הסכום הניתן להצמדה למדד תשומות הבניה בהסכמי מכר קבלן לא יעלה על - 40% משווי התמורה, וכפי פירוט העקרונות להלן;
20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד ככל.
עד מחצית בלבד מכל תשלום נוסף יוצמד למדד.
לא ניתן להצמיד את מחיר הדירה למדד שיחול לאחר המועד למסירת הדירה שנקבע בחוזה, אלא אם התשלום שולם באיחור בגלל הקונה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא היה ניתן לצפות מראש.
ניישם את העקרונות בדוגמה פרקטית ללוח תשלומים אפשרי לאחר התיקון:
זוג רוכשים חתם ביום 07.07.22 על הסכם לרכישת דירת 4 חדרים בעלות של כ- 3 מיליון שקלים ברעננה , נקבעו בהסכם המכר 4 תשלומים להלן:
תשלום 1 בגובה 10% (300,000 ש"ח ) ישולם במעמד החתימה.
תשלום 2 בגבוה 10% (300,000 ש"ח ) ישולם לאחר חודש ממעמד החתימה.
תשלום 3 בגובה 40% ( 1,200,000 ש"ח) ישולם לאחר כשלושה חודשים מהחתימה.
תשלום 4 בגבוה 40% (1,200,000 ש"ח) ישולם 30 יום לפני מועד המסירה.
לצורך הדוגמה שלפנינו , על תשלומים 1 ו 2 יהיה פטור מהצמדה למדד תשומות הבניה (הצדדים יכולים לקבוע מסחרית כי הפטור על 20% משווי התמורה יחול בתשלומים אחרים ולאו דווקא בתשלומים הראשונים). על תשלום 3 ו 4 , הקבלן יוכל להצמיד *עד מחצית* ( ניתן לסכם מסחרית על פחות) מגובה הסכום למדד , כלומר הסכום הכולל שיוצמד למדד בעסקה זו לאחר התיקון יהיה 1,200,000 ש"ח, במקום סכום העסקה כולו לפני התיקון, היינו 3,000,000 שקלים.
התיקון לחוק הסדיר נושא חשוב נוסף - טרם התיקון, ברוב המקרים כדי לקבל פיצוי מקבלן אשר איחר במועד המסירה החוזי , היה צריך לפנות לערכאות, ואחוזי מימוש הזכאות היו נמוכים.
התיקון לחוק קבע מנגנון קשיח ובו מדרגות פיצוי תקופתיים בהתאם לאורך האיחור במסירה, כמעט בכל המקרים, פרט למקרים בהם האיחור נגרם כתוצאה של מעשה או מחדל מצד הקונה עצנו או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.
לסיכום:
מדד תשומות הבניה הוא נושא חשוב ומשמעותי ביותר שעד לתיקון החוק לא קיבל ביטוי בחקיקה. עליות המדד בשנים האחרונות משקפות עליה של עשרות אחוזים במחירי התמורה לאורך שלבי הבניה וייקרו את מחירי הנדל"ן בישראל.
בשוק הדיור בישראל בו קיים ביקוש גבוהה והיצע נמוך, לרוב, אין לרוכש יכולת מיקוח בנושא מול הקבלן ,והוא נאלץ ליטול סיכון לא מבוטל ביחס לתמורה שהוא צפוי לשלם.
התיקון לחוק איזן וקבע שיעור הצמדה מופחת, וזאת במטרה לאזן בין הטענה המוצדקת של הקבלנים להתייקרות חומרי הגלם והבניה מחד, לטענת הרוכשים כי אין זה מוצדק ונכון להצמיד בנוסף לעלויות הבנייה גם את מחיר הקרקע למדד.
החוק יחול על הסכמי מכר שנחתמו החל מיום 07.07.22.
משרדנו מעניק ראש שקט לחברות, יזמים ולקוחות פרטיים בייצוג משפטי מקצועי בעסקאות נדל"ן על כל סוגיהם. ניסיוננו בתחום הנדל"ן והמקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, והנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי.
להצטרפות לקבוצת ה- WhatsApp של המשרד - מדברים נדל"ן, ובו תוכן מקצועי משפטי פרקטי אחת לשבוע עם כל העדכונים המשפטיים בתחום הנדל"ן - https://chat.whatsapp.com/GrTr1FBRLXJBG487jhR2DE
כל האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני ועל הצופה להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום, בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת.